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文.莊孟翰 (顏瓊真整理)

台北市劉小姐問:過去,有聽過不少「包租婆」買出租套房做投資,而「低總價」時代,套房產品似乎也很受歡迎,請問,該如何挑選呢?

隨著都市人口集中以及居住環境日漸擁擠,個人的生活空間逐漸趨向經濟化、小型化,於是「麻雀雖小,五臟俱全」的套房乃應運而生;尤其,隨著社會變遷,單身人口以及夜生活者逐漸增加,套房需求亦隨之與日俱增。惟選購之前,應格外注意以下各相關重要事項,俾確實保障自身權益。

一、投資報酬率

一般購買套房除了少數自用之外,大多是想藉著出租或轉售而獲利,因此,應該特別注意租金行情以及出租率之高低。在?量成本和收益時,更應就每年預期之出租期扣除空屋期、委託出租與稅費成本後,加以計算房租收入。一般而言,一年之出租期應以10.5個月來計算較符合實際。

若只以出租獲利為目的,應注意出租套房通常是以「戶」為計算單位之特性,而與坪數大小較少有直接關聯,亦即,一般承租人大都會以負擔能力作為衡量基準,因此一戶8坪與12坪的套房往往月租相差無幾,而購買成本卻有相當差距,遑論其間還有公設比高低的問題。

由此觀之,坪數不大、價格較低廉的中古套房,其經濟效益往往較高。

二、方便性

應注意附近的交通狀況和生活方便性,尤其是工作地點的距離以及休閒、娛樂等相關設施,例如忠孝東路四段捷運永春站「MOMA」套房產品得以快速銷售,便是典型的實例。此外,亦應將停車方便性問題列入考慮。這些事項都與租金及出租率息息相關,絲毫不容忽視。

三、規劃管理

選購套房除應重視規劃設計,更應注意管理服務等問題。一般而言,只要規劃管理得當、兼顧生活方便性及安全無虞,即使價格貴一點,也相當值得,因為這關係到日後租金的高低和增值潛力,尤應注意的是戶數最好不要太多,以免過於雜亂或形成治安上之死角。

目前市場上已有不少「智慧型」套房,其加強了管理服務的功能,與傳統出租套房相較,無論是出租率或租金,均有相當明顯的區隔。此外,購買中古套房時,還須特別注意是否有色情或其他不法行業侵入,以免一旦發生事故,脫手不易而蒙受損失。有關這些資訊,只要上網查詢即可一目瞭然。

四、私密性、安全性、寧適性

一般而言,隱私的保密與生活安全是套房之特色所在,即使是小至鄰房隔音問題都不容忽視。西門町某商業大樓,每一樓層均規劃有70多戶的套房,不僅平時門禁管制不易,一旦遇有緊急事故,個人身家財產之安全性更將面臨考驗。

時下套房的租用者不乏講究生活品味的單身貴族,其對寧適性更是特別重視。

五、建材設備

對於主要建材如外觀、大門、地板、牆壁、天花板、門窗、衛浴設備、廚具、冷氣等,均應力求精緻,不僅出租時可有較高收益,即使日後脫售,亦可賣得較好的價錢。

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一般而言,套房因戶數較多,虛坪也就特別大,因此對於「大公」、「小公」等公共面積之分攤計算,以及陽台、露台、雨遮坪數之歸併等問題,皆須仔細核算清楚,以免平白分攤太多不合理的虛坪面積。

七、停車位

時下套房多以附加裝潢之樣品屋型態出售,不過由於進口建材與一般建材的質感差異甚大,因此購置套房時除應注意停車方便性,如有足夠的自備款,最好再添購停車位,此不論是在自住、出租或出售,均較具停車方便之附加價值。

隨著經濟發展、高房價以及都市生活型態的改變,未來套房的需求必隨之增加,選購前如能多一分留意,就可增加一分購屋權益的保障。

房市差 代銷公司度小月

淡水梁小姐問:最近有新聞報導,很多建案連接待中心都已經不蓋了,這跟房市景氣好壞或售價有很大關係嗎? 一般預售建案搭建接待中心,主要是方便購屋客人上門時,有建案模型或樣品屋用作介紹,及至豪宅市場興起,動輒上億元蓋成的接待中心,可說是奢華無比,能讓購屋客戶體驗未來豪華氣派的舒適居家生活。尤其是針對不少貴婦團設計的「衣帽間」,擺上LV、CHANEL 香奈兒、GUCCI等精品,更會讓一些懷抱貴婦夢的女性購屋者興起「我就是想要擁有一個像這樣寬敞的衣帽間」的想法,進而吸引顧客儘快下訂。

不過,羊毛出在羊身上,動輒花費數千萬元或上億元裝潢的接待中心,未來還是會算在消費者的購屋成本上。

根據目前推出建案的建商與負責代銷的代銷廣告業者間的成本算法,業者大都會以總銷金額的5%~6%,作為代銷廣告公司搭建接待中心、雇用銷售人員、刊登報紙或雜誌廣告支出等費用(約占3%),以及代銷廣告公司應得的利潤(約占3%)。

當房市景氣較佳時,預售案大約可在1~3個月內完銷,愈快完銷的個案,廣告支出愈少,代銷業者的利潤就愈高。

不過,自從政府積極打房後,房市景氣急轉直下,自去年起出現不少「包銷」案改為「純企劃」,而如今再出現建商及代銷業者不搭設接待中心的做法,唯一能夠解釋的只有房市走空,房子不像過去那麼好賣,代銷業者只能以「度小月」心態迎接苦日子的來臨!

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